2026년 임대차 3법 계산기 - 최대 인상률·갱신

임대차 3법 -- 계약갱신 및 인상 상한 계산

임대차 3법(2020년 7월 시행)에 따라 임차인은 계약갱신청구권과 전월세상한제를 통해 주거 안정을 보장받습니다. 2026년 현재까지 유효한 제도이며, 임차인의 핵심 권리이므로 정확히 이해해야 합니다.

임대차 3법 핵심 요약

인상 상한 계산 공식

최대 인상 후 금액 = 현재 임대료 × 1.05

최대 인상액 = 현재 임대료 × 0.05

이 상한은 전세보증금, 월세, 보증금+월세(반전세) 모두에 동일하게 적용됩니다. 보증금과 월세를 함께 조정하는 경우에도 전체 환산금액의 인상률이 5%를 초과할 수 없습니다.

계산 예시

예시 1: 전세 3억 원 갱신

• 최대 인상액: 3억 × 5% = 1,500만 원
• 최대 갱신 후 전세금: 3억 1,500만 원
• 임대인이 3억 2,000만 원을 요구하면 → 5% 초과로 위법 (500만 원 초과)

예시 2: 월세 80만 원 갱신

• 최대 인상액: 80만 × 5% = 4만 원
• 최대 갱신 후 월세: 84만 원
• 임대인이 90만 원을 요구하면 → 5% 초과로 위법 (6만 원 초과)

예시 3: 보증금 1억 + 월세 50만 원 → 보증금 유지하고 월세만 인상

• 현재 환산보증금: 1억 + (50만 × 12 ÷ 전환율 5%) = 2억 2천만 원
• 최대 인상 후 환산보증금: 2억 2천만 × 1.05 = 2억 3,100만 원
• 보증금 유지(1억) 시 가능 월세: (2억 3,100만 - 1억) × 5% ÷ 12 = 약 54.2만 원
• 최대 갱신 후 월세: 약 54만 원 (보증금 1억 유지 시)

예시 4: 전세 5억 원을 반전세로 전환하며 갱신

• 현재 전세금: 5억 원
• 최대 인상 후 환산금액: 5억 × 1.05 = 5억 2,500만 원
• 보증금 3억 + 월세로 전환(전환율 5%):
  • 월세 = (5억 2,500만 - 3억) × 5% ÷ 12 = 약 93.75만 원
  • 갱신 후: 보증금 3억 + 월세 약 93만 원

계약갱신청구권 행사 절차

갱신 거절 사유 (주택임대차보호법 제6조의3)

실거주 거절 시 주의: 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절한 후, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하거나 실제로 거주하지 않으면 기존 임차인에게 갱신 거절로 인한 손해를 배상해야 합니다.

묵시적 갱신 vs 갱신청구권 비교

2026년 전월세 신고 기준

유의사항 및 실용 팁

1. 갱신요구권 행사 시기 — 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 행사해야 합니다. 기한을 놓치면 권리가 소멸되므로 캘린더에 미리 기록해두세요.
2. 내용증명 발송 — 갱신 청구 의사는 구두로도 가능하지만, 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편으로 보내는 것이 좋습니다. 우체국에서 쉽게 발송할 수 있습니다.
3. 새 계약 vs 갱신 — 갱신요구권을 행사하지 않고 새로 계약하면 5% 인상 제한이 적용되지 않습니다. 임대인이 대폭 인상을 원할 경우 갱신요구권을 반드시 행사하세요.
4. 실거주 거절 후 모니터링 — 임대인이 실거주 사유로 거절 후 실제 거주하지 않으면 손해배상 청구가 가능합니다. 이사 후에도 해당 주택의 전입 현황을 확인해보세요.
5. 보증금 인상분 마련 — 5% 인상이 적용되면 전세 3억의 경우 1,500만 원이 추가됩니다. 갱신 시점에 맞춰 자금을 미리 준비하세요.
6. 확정일자 갱신 — 갱신 계약서를 작성하면 새로운 확정일자를 받아야 우선변제권이 유지됩니다. 주민센터에서 확정일자를 다시 받으세요.

관련 법률

• 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등 -- 1회 갱신권, 거절 사유)
• 주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권 -- 5% 인상 상한)
• 주택임대차보호법 제6조 (묵시적 갱신 -- 자동 연장 조건)
• 주택임대차보호법 시행령 제2조의2 (전월세 전환율 -- 기준금리 + 2%)
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 (전월세 신고 의무)
• 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 (실거주 미이행 시 손해배상)