전세금반환보증 계산 방법
전세금반환보증은 임대인이 전세보증금을 반환하지 못할 때 보증기관이 대신 반환해주는 보험 상품입니다. 2026년 기준으로 HUG, SGI, HF 3개 기관에서 운영하고 있으며, 전세 사기 피해 예방을 위해 가입이 강력히 권장됩니다.
보증료 계산 공식
보증료 = 전세보증금 × 보증료율 × (보증기간 / 12)
2026년 기관별 보증료율 비교
| 항목 | HUG (주택도시보증공사) | SGI (서울보증보험) | HF (한국주택금융공사) |
|---|---|---|---|
| 보증료율(연) | 0.115% | 0.154% | 0.128% |
| 보증금 한도 | 7억 원 이하 | 제한 없음 | 7억 원 이하 |
| 전세가율 조건 | 수도권 100%, 비수도권 100% | 100% 이내 | 100% 이내 |
| 주택가격 기준 | KB시세, 공시가 등 | 감정가, KB시세 등 | KB시세, 공시가 등 |
| 가입 시기 | 계약기간 1/2 경과 전 | 계약기간 1/2 경과 전 | 계약기간 1/2 경과 전 |
| 특징 | 가장 저렴, 공공기관 | 고액 전세 가능 | 중간 수준 |
전세가율 계산
전세가율 = 전세보증금 ÷ 주택가격 × 100
| 전세가율 | 위험도 | 보증 가입 |
|---|---|---|
| 60% 이하 | 매우 안전 | 가입 가능 |
| 60~70% | 안전 | 가입 가능 |
| 70~80% | 주의 | 가입 가능(심사 강화) |
| 80~90% | 위험(깡통전세 주의) | 가입 가능(심사 까다로움) |
| 90~100% | 매우 위험 | 가입 가능하나 거절 가능성 |
| 100% 초과 | 극히 위험 | 가입 불가 |
계산 예시
예시 1: 전세보증금 3억 원, 주택가격 5억 원, 보증기간 24개월
- 전세가율: 3억 ÷ 5억 × 100 = 60% (가입 가능, 안전)
- HUG: 3억 × 0.115% × 2년 = 690,000원 (월 약 28,750원)
- SGI: 3억 × 0.154% × 2년 = 924,000원 (월 약 38,500원)
- HF: 3억 × 0.128% × 2년 = 768,000원 (월 약 32,000원)
- → HUG 가입 시 연간 약 34.5만 원, 월 약 2.9만 원
예시 2: 전세보증금 5억 원, 주택가격 6억 원, 보증기간 24개월
- 전세가율: 5억 ÷ 6억 × 100 = 83.3% (가입 가능, 주의 필요)
- HUG: 5억 × 0.115% × 2년 = 1,150,000원 (월 약 47,917원)
- SGI: 5억 × 0.154% × 2년 = 1,540,000원 (월 약 64,167원)
- HF: 5억 × 0.128% × 2년 = 1,280,000원 (월 약 53,333원)
예시 3: 전세보증금 8억 원, 주택가격 10억 원, 보증기간 24개월
- 전세가율: 8억 ÷ 10억 × 100 = 80% (가입 가능)
- HUG: 보증금 7억 초과 → 가입 불가
- SGI: 8억 × 0.154% × 2년 = 2,464,000원 (월 약 102,667원)
- HF: 보증금 7억 초과 → 가입 불가
- → SGI만 가입 가능
예시 4: 전세보증금 2억 원, 주택가격 2.5억 원, 보증기간 24개월
- 전세가율: 2억 ÷ 2.5억 × 100 = 80% (주의 필요)
- HUG: 2억 × 0.115% × 2년 = 460,000원 (월 약 19,167원)
- → 소액 전세라도 보증 가입 권장
보증 가입 시 필요 서류
| 서류 | 발급처 | 비고 |
|---|---|---|
| 전세(임대차)계약서 사본 | - | 확정일자 포함 |
| 등기부등본 | 인터넷등기소 | 발급 1개월 이내 |
| 주민등록등본 | 정부24 | 세대 전입 확인 |
| 건축물대장 | 정부24 | 건물 현황 확인 |
| 국세·지방세 납세증명서 | 홈택스/위택스 | 임대인 명의(동의 필요) |
가입 시 유의사항
- 가입 시기 — 전세 계약기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 합니다. 가능한 입주 전 또는 직후 바로 가입하세요. 계약 직후 가입이 가장 좋습니다.
- 주택가격 산정 — 보증기관마다 주택가격 산정 기준이 다릅니다. KB시세, 감정평가액, 공시가격 등을 참고하며, KB시세가 가장 많이 활용됩니다.
- 깡통전세 주의 — 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있으므로, 보증 가입 여부와 관계없이 해당 물건은 피하는 것이 안전합니다.
- 세금 체납 확인 — 임대인의 국세·지방세 체납이 있으면 가입이 거절될 수 있습니다. 확정일자와 함께 등기부등본을 꼭 확인하세요.
- 보증금 변동 — 계약 갱신으로 보증금이 변동되면 보증도 변경 신청해야 합니다. 변경 신청을 하지 않으면 보장이 안 될 수 있습니다.
- 전자계약 할인 — HUG는 부동산 전자계약(국토교통부 시스템)을 이용한 경우 보증료 할인 혜택을 제공합니다.
- 묵시적 갱신 시 — 묵시적 갱신(자동 연장)된 경우에도 보증 가입 또는 연장이 가능하므로 확인하세요.
관련 법률
- 주택임대차보호법 제3조의6 (전세보증금의 보증)
- 주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수 — 확정일자와 우선변제권)
- 주택도시기금법 시행령 제21조 (전세금반환보증 업무)
- 보증사업 약관 (HUG, SGI, HF 각 기관별)
- 민법 제621조 (임대차의 효력), 제654조 (전세권의 효력)