재산세란 무엇인가요?
재산세는 매년 6월 1일 기준 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박 등의 재산을 소유한 자에게 부과되는 지방세입니다. 주택의 경우 토지와 건물을 통합하여 하나의 재산세로 부과되며, 관할 시·군·구에서 과세합니다.
주택 재산세의 과세표준은 **공시가격 x 공정시장가액비율(2026년 60%)**로 산정되며, 여기에 누진세율(0.1~0.4%)을 적용합니다. 재산세 외에도 도시지역분, 지방교육세가 추가되어 최종 납부세액이 결정됩니다.
재산세 계산 공식
기본 계산 구조
과세표준 = 공시가격 x 공정시장가액비율(2026년 60%)
재산세 = 과세표준 x 세율 - 누진공제
총 납부 세금 = 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세
- 재산세: 과세표준 x 누진세율
- 도시지역분: 과세표준 x 0.14% (도시지역 소재 시)
- 지방교육세: 재산세액 x 20%
주의 사항
도시지역분은 재산세액의 14%가 아니라 **과세표준의 0.14%**입니다. 계산 시 혼동하지 않도록 주의하세요. 또한 읍·면 지역(비도시지역)은 도시지역분이 부과되지 않습니다.
2026년 주택 재산세율
일반 세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 | 세액 계산식 |
|---|---|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% | 0원 | 과세표준 x 0.1% |
| 1.5억 원 이하 | 0.15% | 3만 원 | 과세표준 x 0.15% - 3만 |
| 3억 원 이하 | 0.25% | 18만 원 | 과세표준 x 0.25% - 18만 |
| 3억 원 초과 | 0.4% | 63만 원 | 과세표준 x 0.4% - 63만 |
1세대 1주택 특례 세율 (공시가격 9억 이하)
| 과세표준 | 특례 세율 | 일반 세율 | 인하폭 |
|---|---|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.05% | 0.1% | -0.05%p |
| 1.5억 원 이하 | 0.1% | 0.15% | -0.05%p |
| 3억 원 이하 | 0.2% | 0.25% | -0.05%p |
| 3억 원 초과 | 0.35% | 0.4% | -0.05%p |
세부담 상한율
| 공시가격 | 상한율 (전년 대비) |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 105% |
| 3~6억 원 | 110% |
| 6억 원 초과 | 130% |
공시가격이 급등해도 전년도 재산세 대비 위 비율까지만 세금이 증가합니다.
토지 재산세율
주택 외 토지에 대한 재산세율은 용도에 따라 다릅니다.
| 구분 | 과세 대상 | 세율 |
|---|---|---|
| 종합합산 | 나대지, 잡종지 등 비사업용 토지 | 0.2~0.5% (3단계 누진) |
| 별도합산 | 사업용 건물의 부속 토지 | 0.2~0.4% (3단계 누진) |
| 분리과세 | 농지, 골프장, 고급오락장 등 | 0.07~4% (용도별 차등) |
계산 예시
예시 1: 공시가격 3억 원, 도시지역 소재 (1세대 1주택)
- 과세표준: 3억 x 60% = 1억 8,000만 원
- 재산세 (1세대 1주택 특례): 1.8억 x 0.1% - 3만 = 15만 원
- 도시지역분: 1.8억 x 0.14% = 25만 2천 원
- 지방교육세: 15만 x 20% = 3만 원
- 총 납부: 약 43만 2천 원
- 7월에 약 21만 6천 원, 9월에 약 21만 6천 원 분할 납부
예시 2: 공시가격 5억 원, 도시지역 소재 (일반 세율 적용)
- 과세표준: 5억 x 60% = 3억 원
- 재산세 (일반): 3억 x 0.25% - 18만 = 57만 원
- 도시지역분: 3억 x 0.14% = 42만 원
- 지방교육세: 57만 x 20% = 11만 4천 원
- 총 납부: 약 110만 4천 원
- 7월에 약 55만 원, 9월에 약 55만 원 분할 납부
예시 3: 공시가격 10억 원, 도시지역 소재 (일반 세율 적용)
- 과세표준: 10억 x 60% = 6억 원
- 재산세 (일반): 6억 x 0.4% - 63만 = 177만 원
- 도시지역분: 6억 x 0.14% = 84만 원
- 지방교육세: 177만 x 20% = 35만 4천 원
- 총 납부: 약 296만 4천 원
- 7월에 약 148만 원, 9월에 약 148만 원 분할 납부
공시가격별 재산세 총납부액 비교표
아래는 도시지역 소재 주택에 일반 세율을 적용한 연간 총 재산세(도시지역분·교육세 포함) 추정치입니다.
| 공시가격 | 과세표준(60%) | 재산세 | 도시지역분 | 교육세 | 총 납부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1억 | 6,000만 | 6만 | 8.4만 | 1.2만 | 약 15.6만 |
| 2억 | 1.2억 | 15만 | 16.8만 | 3만 | 약 34.8만 |
| 3억 | 1.8억 | 24만 | 25.2만 | 4.8만 | 약 54만 |
| 5억 | 3억 | 57만 | 42만 | 11.4만 | 약 110만 |
| 7억 | 4.2억 | 105만 | 58.8만 | 21만 | 약 185만 |
| 10억 | 6억 | 177만 | 84만 | 35.4만 | 약 296만 |
| 15억 | 9억 | 297만 | 126만 | 59.4만 | 약 482만 |
| 20억 | 12억 | 417만 | 168만 | 83.4만 | 약 668만 |
종합부동산세와의 관계
재산세와 종합부동산세는 동일한 부동산에 대해 이중 과세되는 것이 아니라, 종합부동산세 산출 시 이미 납부한 재산세를 공제합니다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 세금 종류 | 지방세 | 국세 |
| 과세 기준 | 개별 부동산별 | 인별 합산 (공시가격 총합) |
| 과세 대상 | 모든 부동산 소유자 | 공시가격 합산 기준 초과 시 |
| 기준 금액 | 없음 (전 구간 과세) | 1세대 1주택 12억, 일반 9억 |
| 납부 시기 | 7월·9월 | 12월 |
절세 팁
- 6월 1일 기준 소유 확인 — 6월 1일에 소유하고 있으면 그해 전체 재산세를 부담합니다. 매도 예정이라면 5월 31일 이전에 잔금을 치르고 등기를 이전하면 재산세 부담을 매수인에게 넘길 수 있습니다.
- 1세대 1주택 특례 확인 — 공시가격 9억 이하 1세대 1주택은 세율 0.05%p 인하 혜택이 있습니다. 세대 분리, 부부 공동명의 등으로 1세대 1주택 판정에 유리하게 관리하세요.
- 공시가격 이의신청 — 매년 3월경 발표되는 공시가격이 실제 시세보다 과도하게 높다면 이의신청(열람 기간 내)을 통해 공시가격을 낮출 수 있습니다.
- 세부담 상한 활용 — 공시가격이 급등한 해에는 세부담 상한(전년 대비 105~130%)이 적용되어 실제 부과 세액이 산출세액보다 적을 수 있습니다. 전년도 고지서를 보관하여 비교하세요.
- 농지 분리과세 — 실경작 농지는 분리과세(0.07%)가 적용되어 일반 토지(종합합산 0.2~0.5%)보다 세율이 훨씬 낮습니다. 상속받은 농지를 직접 경작하면 절세됩니다.
- 도시지역분 확인 — 읍·면 지역 부동산은 도시지역분(0.14%)이 부과되지 않습니다. 도시지역 편입 여부에 따라 세금 차이가 생길 수 있습니다.
납부 일정
| 과세 대상 | 납부 시기 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택분 (1기) | 7월 16일~31일 | 세액의 1/2 |
| 주택분 (2기) | 9월 16일~30일 | 나머지 1/2 |
| 건축물분 | 7월 16일~31일 | 주택 외 건물 |
| 토지분 | 9월 16일~30일 | 종합합산·별도합산·분리 |
세액이 20만 원 이하인 경우 7월에 전액 부과됩니다.
관련 법률
- 지방세법 제104조 (재산세 정의), 제105조 (납세의무자), 제110조 (과세기준일), 제111조 (과세표준), 제111조의2 (공정시장가액비율), 제112조 (세율), 제113조 (세부담 상한), 제115조 (납기)
- 지방세법 시행령 제109조 (1세대 1주택 세율 특례)
- 지방교육세법 제5조 (과세표준과 세율)
- 종합부동산세법 제7조 (납세의무자), 제8조 (과세표준), 제9조 (세율)
주의: 이 계산기는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 정확한 세액은 관할 시·군·구청 세무과 또는 위택스(Wetax)에서 확인하시기 바랍니다.