종합부동산세란?
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 국내에 소재하는 주택 및 토지를 인별로 합산한 공시가격이 일정 금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 부과되는 국세입니다. 고가 부동산 보유에 대한 조세 형평을 목적으로 2005년에 도입되었습니다.
일반 재산세가 모든 부동산 소유자에게 부과되는 것과 달리, 종부세는 기본공제를 초과하는 고가 부동산 보유자만 대상이 됩니다. 종부세 납부 시 이미 납부한 재산세는 공제하여 이중과세를 방지합니다.
2026년 종합부동산세 기본 구조
기본공제
| 구분 | 기본공제액 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억 원 |
| 그 외 (다주택, 법인 등) | 9억 원 |
공정시장가액비율
2026년 공정시장가액비율은 **60%**입니다.
과세표준 = (공시가격 합계 - 기본공제) × 60%
세율 (1세대 1주택 / 일반)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0원 |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 60만 원 |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 240만 원 |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 600만 원 |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 1,100만 원 |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 3,600만 원 |
1세대 1주택자와 일반 다주택자(중과 유예 적용 시) 모두 위 세율이 적용됩니다.
세율 (조정대상지역 3주택 이상 중과)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 1.2% | 0원 |
| 6억 원 이하 | 1.6% | 120만 원 |
| 12억 원 이하 | 2.2% | 480만 원 |
| 25억 원 이하 | 3.6% | 2,160만 원 |
| 50억 원 이하 | 5.0% | 5,660만 원 |
| 94억 원 이하 | 5.0% | 5,660만 원 |
| 94억 원 초과 | 6.0% | 1억 5,060만 원 |
다주택자 중과 유예 현황
2024년부터 2주택자에 대한 종부세 중과가 유예되어 일반세율이 적용됩니다. 조정대상지역 2주택도 일반세율을 적용합니다. 다만 조정대상지역 3주택 이상 보유자에게는 여전히 중과세율이 적용됩니다.
종합부동산세 계산 순서
종부세 계산은 다음 단계로 진행됩니다.
1단계: 과세표준 = (공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
2단계: 산출세액 = 과세표준 × 세율 - 누진공제
3단계: 재산세 공제 = 이미 납부한 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 금액
4단계: 세부담 상한 적용 (전년 대비 150% 또는 300%)
5단계: 농어촌특별세 = 종부세액 × 20%
6단계: 최종 납부세액 = 종부세 + 농어촌특별세
계산 예시
예시 1: 1세대 1주택, 공시가격 15억 원
- 기본공제: 12억 원
- 과세표준: (15억 - 12억) × 60% = 1억 8천만 원
- 산출세액: 1억 8천만 × 0.5% = 90만 원
- 재산세 공제: 약 150만 원 (추정)
- 종부세: 0원 (재산세 공제 후 음수 → 0원)
공시가격 15억 원 수준의 1세대 1주택자는 재산세 공제 후 실질적으로 종부세가 거의 발생하지 않습니다.
예시 2: 다주택자(2주택), 공시가격 합계 20억 원
- 기본공제: 9억 원
- 과세표준: (20억 - 9억) × 60% = 6억 6천만 원
- 산출세액: 6억 6천만 × 1.0% - 240만 = 420만 원
- 재산세 공제: 약 350만 원 (추정)
- 종부세: 약 70만 원
- 농어촌특별세: 약 14만 원
- 총 납부: 약 84만 원
예시 3: 조정지역 3주택+, 공시가격 합계 30억 원
- 기본공제: 9억 원
- 과세표준: (30억 - 9억) × 60% = 12억 6천만 원
- 산출세액: 12억 6천만 × 3.6% - 2,160만 = 2,376만 원
- 재산세 공제: 약 570만 원 (추정)
- 종부세: 약 1,806만 원
- 농어촌특별세: 약 361만 원
- 총 납부: 약 2,167만 원 (실효세율 약 0.72%)
1세대 1주택 세액공제
1세대 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합산하여 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.
| 고령자 공제 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
합산 한도: 최대 80%
절세 팁
- 1세대 1주택 유지 — 기본공제가 12억 원으로 3억 원 더 높고, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)도 받을 수 있습니다.
- 과세기준일(6.1) 관리 — 6월 1일 이전에 매도하면 해당 연도 종부세 대상에서 제외됩니다. 매수 시에는 6월 2일 이후가 유리합니다.
- 공시가격 이의신청 — 공시가격이 시세보다 높게 산정된 경우 이의신청(매년 4~5월)을 통해 공시가격을 낮출 수 있습니다.
- 부부 공동명의 활용 — 부부 공동명의 시 인별로 9억 원씩 합계 18억 원 공제가 가능합니다. 다만 1세대 1주택 고령자·장기보유 공제는 적용되지 않으므로 비교 계산이 필요합니다.
- 분납 활용 — 납부세액이 250만 원 초과 시 분납이 가능하므로 자금 계획을 세울 때 활용하세요.
관련 법률
- 종합부동산세법 제7조 (과세기준금액), 제8조 (과세표준), 제9조 (세율)
- 종합부동산세법 시행령 제2조의4 (1세대 1주택의 범위), 제4조의2 (공정시장가액비율)
- 농어촌특별세법 제5조 (세율)
- 조세특례제한법 다주택자 중과 유예 관련 조항
주의: 이 계산기는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 세부담 상한, 고령자·장기보유 공제, 합산배제 주택 등 세부 사항은 반영되지 않았습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무사에게 확인하시기 바랍니다.